房地产调整的三个阶段划分及泡沫破裂
【财新《新世纪》】（特约作者 文宗瑜）中国房地产调整的本质是经济运行规律发挥作用，房地产调整的直接诱因是城乡房地产的过剩与闲置。从房市涨跌对称性原理及城市乡村过剩住宅的消化时间分析，中国此轮房地产调整大致可以分为三个阶段，房地产泡沫破裂极有可能出现在第二阶段。
受经济运行规律及房地产自身内在运行规律作用与中央政府为防范金融风险而不断加大房地产调控作用叠加的影响，中国房地产调整的下行周期在2011年已经开始。这一轮中国房地产调整估计要持续10年-15年。
第一阶段（2011年-2013年）是中国房地产调整的开始阶段。在这一阶段，房地产下行的特征不是太强。投资者、地产商大多观望等待甚至寄希望调控政策松动，购买房屋从事投资的冲动弱化，地产商降价的决心也不大，房价会处于胶着状态。
整体而言，在房地产调整的第一阶段，无论一二线城市，还是三四线城市，房价都不会出现大幅下降，即使出现一定幅度下跌，仍然不会改变房价过高的现状。与房价不会大幅下跌相伴随的，是房屋成交量急剧萎缩、库存量上升。库存房的上升，会影响到地产商的经营收入并向土地传导而影响各级政府土地收入。
第二阶段（2014年-2018年）是房地产调整的风险集中释放阶段，房价会出现大幅下跌，地价受到传导也会出现较大下跌。在这一阶段，无论是一线、二线城市，还是三线、四线城市，都会受到房价大幅下跌的影响。房价地价下跌，会导致部分地产商破产倒闭，中小商业银行会受到拖累，地方财政也会受到拖累。
需要说明的是，这一阶段房价大幅下跌可能会出现在某个时间段上，而且各个城市房价大幅下跌的时间段会不一致，比如A城市可能在2014年-2015年的12个-18个月内房价下跌超过50%，B城市可能在2016年-2017年的12个-18个月内房价下跌超过45%。第二阶段各城市房价调整往往表现为在某个较短时间段内的房价过度大幅下跌，在某种意义上，这就是房地产泡沫破裂的表现。
第三阶段（2019年-2023年）是房地产调整的最后阶段，经过第二阶段的调整，房地产价格超长周期上涨的风险已得到集中释放。在这一阶段，房价地价仍会继续下跌，但下跌的幅度已经很小。经过大幅下跌，房价地价将在底部震荡波动而逐渐趋于平稳。
在房地产调整的三个阶段中，房地产泡沫破裂可能会出现在第二阶段（2014年-2018年）。
在中国房地产调整的第二阶段，房地产涨跌对称性原理会得到充分体现，房价将会出现大幅度的下跌，地价也会出现一定幅度的下跌，从而导致房地产泡沫的破裂。房地产泡沫破裂中及破裂后的房价跌幅，会受到通胀因素的影响，持续性的通胀及通胀系数会对冲掉少许的房价下跌幅度，即使考虑1998年-2018年中国持续通胀的系数，在房地产调整的第二阶段，房价也有可能出现40%-60%幅度的下跌。
需要说明的是，以中国1998年-2010年房地产超长周期上涨及涨幅为标杆估算，房地产泡沫破裂是指在房地产调整下行周期某个时段的12个-18个月出现了房价持续下跌超过40%的现象。房地产泡沫破裂的最大危害性，集中体现在较短时间内房价过度下跌所形成的心理恐慌及对财政金融的拖累。
